A Hipoteca e o Direito de Sequela

A hipoteca é uma figura jurídica bem conhecida da nossa sociedade. Em linguagem simples, a hipoteca é uma garantia que o devedor (proprietário) apresenta ao credor, através de imóveis ou bens equiparados que garantem o cumprimento da obrigação.

Embora geralmente associada a empréstimos particulares e ao crédito bancário, é perfeitamente possível constituir hipotecas voluntárias para garantir todo o tipo de obrigações. Qualquer negócio que tenha associado prazos alargados de execução e/ou uma grande componente de risco de incumprimento, designadamente pela pessoa do devedor (que porventura tem outros credores), pode ser garantido através de hipoteca.

Pela sua natureza, a hipoteca confere ao credor um nível de segurança muito elevado, já que este tem o direito ser pago pelo produto da venda dos bens do devedor (ou de terceiro) com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo.

Por isso, estamos na presença de um direito real de garantia que se desdobra num duplo aspecto:

• Por um lado, confere ao credor o direito de se pagar pelo valor de um determinado imóvel, com preferência sobre os demais credores;
• Por outro, antes de se chegar a essa fase de satisfação processual, exerce uma função de segurança do crédito.

A hipoteca tem como principal e mais essencial característica o “direito de sequela”. Trata-se da faculdade atribuída ao credor de acompanhar o bem dado de hipoteca nas suas posteriores transmissões, assistindo-lhe a faculdade de fazer valer o seu direito de crédito sobre o imóvel, podendo persegui-lo e reivindicá-la onde quer e com quem quer que este se encontre.

Com efeito, quando hipotecamos os nossos bens continuamos a ser os seus proprietários, razão pela qual podemos vendê-los, arrendá-los ou hipotecá-los novamente, numa sucessiva cadeia de transmissões e de constituição de ónus.

Porém, se bem repararam, tivemos o cuidado de assinalar que a hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de imóveis pertencentes ao devedor ou a terceiro. Isto porque, o credor está protegido relativamente aos negócios que o devedor venha a fazer tendo por objecto o bem hipotecado. Desde que a hipoteca esteja registada, tudo o que aconteça em data posterior ao registo, seja transmissões ou até mesmo outras hipotecas, o credor com hipoteca registada em primeiro lugar tem direito a ser pago com preferência sobre os demais credores.

Assim, a “sequela” é a característica que verdadeiramente confere à hipoteca a sua função jurídica, social e económica de garantia, pois traduz a faculdade concedida ao credor de fazer valer o seu direito sobre a coisa, onde quer que ela se encontre.

Outra característica da hipoteca é a sua “indivisibilidade”. Pode afirmar-se que a “indivisibilidade” é uma expressão especial do direito de sequela, na medida em que permite ao credor ser pago pelo imóvel hipotecado, ainda que tenha sofrido transformação nas suas características e natureza.

Parece complicado, mas na realidade é bem simples: se um devedor dá de hipoteca um terreno e, posteriormente, nele implanta uma construção, a hipoteca estender-se-á à implantação física do imóvel e às respectivas fracções prediais (se constituído em propriedade horizontal).

A indivisibilidade da hipoteca funda a sua razão de ser num assumido propósito de protecção do credor relativamente às consequências das vicissitudes da coisa onerada e tem por alicerce um equilíbrio entre a estabilidade material da garantia originária e a tutela do crédito garantido na sua integralidade.

Porém, ao contrário do direito de sequela, a indivisibilidade não é uma característica essencial. Por isso, está na disponibilidade das partes afastá-la por convenção concomitante ou posterior à constituição da garantia, expressa ou tácita, e é susceptível de renúncia, expressa ou tácita, por parte do credor hipotecário.

Em face do exposto e em jeito de síntese, podemos afirmar que a hipoteca tem uma importante relevância prática e social, quer ao nível dos negócios, quer ao nível das famílias.

E como sempre, a CCM Advogados está preparada para aconselhar e defender os interesses dos seus clientes nesta tão importante matéria.