Impacto da “Nova” Lei dos Solos no Sector da Construção e do Imobiliário

A política de ordenamento do território tem um papel indispensável na promoção da qualidade dos espaços urbanos e da complementaridade entre os diferentes usos do solo.

A “nova” lei de bases dos solos – Lei 31/2014 de 30 de Maio – alterou de forma estrutural o modelo pré-existente de classificação do solo, através da eliminação da categoria de solo urbanizável, definindo um conjunto de normas relativas à disciplina do uso do solo, quer no sentido ou objetivo de traduzir uma visão conjunta do sistema de planeamento e dos instrumentos de política de solos, entendidos como plataformas da execução dos planos territoriais.

Actualmente, o solo urbano corresponde ao que está “total ou parcialmente urbanizado ou edificado”; o solo rústico é aquele que se “destine ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal (…) ainda que seja ocupado por infra-estruturas, e aquele que não seja classificado como urbano”.

O regime do uso do solo é estabelecido pelos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal (PDM, PU e PP), pois são estes instrumentos de gestão do território que vinculam as entidades públicas e, directa e indirectamente, os particulares.

A nova lei veio dar a oportunidade aos municípios para, em vez de efectuarem de forma relativamente simplista a revisão dos planos de âmbito municipal, repensarem de forma inovadora e estratégica a organização do território, com a prossecução de objectivos tais como, por exemplo, a eliminação das zonas de habitação/construção dispersa, fomento de zonas de protecção de incêndios, desenvolvimento de zonas verdes em perímetro urbano e controlo de custos na execução de infra-estruturas das quais nem todos os munícipes iriam beneficiar.

Na verdade, desta lei, emergiu uma excelente oportunidade para a realização de um exercício urbanístico com sustentabilidade, apostando na promoção da qualidade de vida dos habitantes.

Resulta ainda desta lei ter procedido à reclassificação do solo rústico para solo urbano, embora com carácter excepcional, sendo limitada aos casos de inexistência de áreas urbanas disponíveis face à dinâmica demográfica.

Esta reclassificação concretiza-se através da elaboração, alteração ou revisão de plano de pormenor, acompanhado de contracto de urbanização, no qual são fixados todos os encargos urbanísticos, o prazo de execução e as condições de redistribuição de benefícios e encargos.

A reclassificação depende também da demonstração de viabilidade económico-financeira da solução contemplada no plano de pormenor. Face a isto, impõe-se que os promotores urbanísticos, antes de avançarem com os seus projectos de construção, devem sempre recorrer a serviços de consultoria jurídica e imobiliária, nos quais são efectuados estudos e aconselhamento jurídico e instrução dos processos de urbanização e bem assim, de validação dos parâmetros urbanísticos, de melhores usos, tipo de construção a desenvolver.

Com a Lei dos Solos terá começado um novo ciclo que esta previu um prazo de cinco anos, que culmina em Julho de 2020, para que os instrumentos de gestão territorial adaptassem os planos diretores municipais às novas regras, ocorrendo a consolidação de um renovado instrumento de gestão territorial: o denominado “PDM de 3.ª geração”.

Provavelmente são estes novos planos uma oportunidade para se assumir um posicionamento na linha da frente da preservação do ambiente, da qualidade dos espaços urbanos, da efetiva eficiência energética e da sustentabilidade económica dos territórios.

Porém, caso os Municípios não consigam cumprir com o referido prazo, existe e agrava-se o risco destes perderem solo urbanizável por efeito da alteração legal promovida, mas em risco ficam essencialmente particulares e investidores que podem perder direitos urbanísticos que de outro modo lhes poderiam ser assegurados por via da reclassificação dos solos a efetuar através dos novos planos.

Perante o impacto que a Lei tem na gestão do território, pela perda de direitos que inexoravelmente ocorrerá em muitos casos na esfera jurídica de particulares e pela perda de oportunidades de investimento, cuja situação, a verificar-se, é fruto essencialmente da inercia e incapacidade dos Municípios em promoverem a adaptação às novas regras, que em tempo, não foram capazes de proceder à adaptação dos instrumentos de gestão do território, não tendo ainda concluído os procedimentos que sempre dariam início ao novo ciclo urbanístico, determinará, por certo, uma acesa discussão e “batalha” jurídica e judicial, ante os interesses patrimoniais envolvidos, tornando inevitável o recurso à ajuda de profissionais qualificados, prestando-lhes o aconselhamento técnico e jurídico, na salvaguarda dos seus interesses e direitos.