Vicissitudes do Contrato de Empreitada de Obras Particulares
Os contratos de empreitada de obras particulares envolvem habitualmente consideráveis quantias de dinheiro e têm por objecto obras de relevante importância para o seu dono.
Estamos também a falar de um contrato que, pela sua natureza, está associado a longos períodos de execução e de garantia, não raras vezes assolado por vicissitudes várias.
Por isso, é fundamental, por um lado, que os contratos sejam elaborados por profissionais competentes. E, por outro lado, que as vicissitudes tenham tratamento, acompanhamento e aconselhamento adequado, que só um Advogado está habilitado a dar.
O contrato de empreitada é uma modalidade autónoma de prestação de serviços.
É o contrato mediante o qual o empreiteiro se obriga a realizar certa obra, isto é, a obter um resultado, mediante o pagamento de um preço.
Os sujeitos do contrato de empreitada são:
- O empreiteiro, que tem a obrigação de executar a obra no prazo, em conformidade com o que foi convencionado e sem vícios; e
- O dono da obra, que tem a obrigação de pagar o preço em conformidade com o que foi convencionado ou, no silêncio do contrato, no acto de aceitação da obra.
Como sucede na generalidade dos negócios jurídicos, o contrato de empreitada pode ser assolado por diversas vicissitudes. Vejamos algumas delas:
1 – Alterações ao plano convencionado
O empreiteiro não pode, sem autorização do dono da obra, fazer alterações ao plano convencionado (na generalidade das vezes condicionado pelo projecto aprovado pelo Município).
A obra alterada sem autorização do dono da obra é havida como defeituosa.
2 – As alterações necessárias
Se para execução da obra, em sequência de direitos de terceiro ou de regras técnica, for indispensável introduzir alterações ao plano convencionado, e as partes não vierem a acordo, compete ao Tribunal determinar essas alterações e fixar as correspondentes modificações quanto ao preço e prazo de execução.
3 – Alterações exigidas pelo dono da obra
O dono da obra pode exigir que sejam feitas alterações ao plano convencionado, desde que o seu valor não exceda a quinta parte do preço estipulado e não haja modificação da natureza da obra.
Neste caso, o empreiteiro tem direito a um aumento do preço estipulado, correspondente ao acréscimo de despesas e trabalho, assim como ao prolongamento do prazo para a execução da obra.
Se das alterações resultar uma diminuição do custo ou de trabalho, o empreiteiro tem direito ao preço estipulado com dedução do que poupar.
4 – Defeitos da obra
Concluída e aceite a obra, se surgirem defeitos o dono da obra deve, sob pena de caducidade dos direitos que lhe são conferidos, denunciar ao empreiteiro os defeitos no prazo de 1 (um) ano a contar do seu conhecimento.
E caso o empreiteiro não elimine os defeitos, tem o dono da obra o prazo de 1 (um) ano a contar da denúncia para intentar a respectiva acção judicial. Este prazo é de 3 (três) anos nas denominadas “empreitadas de consumo” (quando a obra se destina a uso pessoal, familiar e doméstico do dono da obra e do seu agregado familiar).
Em qualquer situação, os direitos devem ser exercidos dentro do prazo de 5 anos a contar da entrega da obra (prazo legal de garantia).
Os direitos do dono da obra são os seguintes:
- Eliminação dos defeitos; ou
- Redução do preço; ou
- Resolução do contrato.
Discute-se na doutrina e na jurisprudência se aqueles direitos só podem ser exercidos pela ordem em que os apresentamos, ou se o dono da obra pode optar por qualquer deles.
Ainda assim, o dono da obra pode sempre cumular a qualquer daqueles “remédios” o direito à indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos.
5 – Desistência do dono da obra
O dono da obra pode desistir da empreitada a todo o tempo, mas tem de indemnizar o empreiteiro dos seus gastos e trabalho e do proveito que este poderia tirar da obra caso a tivesse concluído.
6 – Abandono da obra pelo empreiteiro
Em caso de abandono injustificado da obra pelo empreiteiro, o dono da obra tem o direito a resolver o contrato e a obter daquele a restituição das quantias pagas em excesso relativamente ao estado / progresso da obra abandonada.
O dono da obra tem ainda direito ao pagamento de indemnização pelos danos patrimoniais emergentes da necessidade de contratação de outro empreiteiro e do eventual acréscimo do preço global da obra, assim como pelos danos não patrimoniais.
