Regime de Arrendamento para Subarrendamento
Foi publicado o Dec-lei 38/2023, de 29 de Maio, que veio criar um regime de arrendamento para subarrendamento para famílias com dificuldade no acesso à habitação.
O Governo justifica aquela medida de reforma estrutural no campo das políticas publicas de habitação, reafirmando a universalidade do direito à habitação, com garantia a todos de acesso a uma habitação adequada a custos acessíveis.
Refere que para o efeito alocou uma parte significativa da verba disponibilizada no PRR à implementação de políticas públicas de habitação.
E para o efeito, permitindo o acesso dos Municípios ao seu património, de forma a possibilitar a apresentação de candidaturas a financiamento para respostas habitacionais novas; e outras medidas que inúmera na introdução daquele diploma legal, que não há interesse em mencionar, até considerando a sua generalidade e abstratividade.
Mas curando agora do referido diploma legal, constatamos que está divido em seis capítulos, alguns subdivididos em secções e é composto por 25 artigos.
Vamos procurar sintetizar o que de mais relevante consideramos daquele Dec-Lei para quem pretende saber da matéria que regula.
Logo o capítulo primeiro, só constituído por um artigo, que define o objecto daquele Dec-lei, importa apenas relevar a sua alínea c-), que cria o aludido regime que intitula este texto.
O capítulo segundo, trata da matéria de mobilizar o património disponível para fins habitacionais, alterando, para o efeito, alguns artigos do Dec-Lei 82/0200, de 02 de Outubro e aditando um; também adita ao Dec-Lei 280/2007, de 7 de Agosto, dois artigos, que apenas iremos sumariamente referir nos pontos que entendemos ter presentes.
Assim, o inventário integra os imóveis devolutos ou disponíveis, que sejam de uso habitacional.
No arrendamento a longo prazo, os fogos habitacionais que necessitem de obras, ficando estas a cargo do inquilino, o pagamento da renda só é devido após a conclusão das obras e o arrendamento tem a duração mínima de 10 anos.
Passando ao capítulo terceiro, de sobremaneira o mais importante, regula o regime jurídico do arrendamento para subarrendamento, prevendo logo o artigo 5º a aprovação do regime, através do Instituto de Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU, I.P.), de imóveis disponíveis no mercado, para possível subarrendamento, a preços acessíveis, a famílias com dificuldade no acesso à sua habitação permanente.
Como entidades promotoras foram designadas o IHRU, I.P e a ESTAMO, S.A., que terão de celebrar um contrato interadministrativo, onde estipulam as condições e os termos da partilha de responsabilidade na gestão e execução dos processos e dos custos.
Na celebração dos contratos cabe ao IHRU, IP assumir a posição de arrendatário, promover o sorteio dos candidatos, para posterior atribuição dos imóveis em regime de subarrendamento, promover o pagamento das comissões, designadamente às empresas de mediação imobiliária, e assegurar a gestão daqueles contratos durante a sua vigência.
Quanto á ESTAMO, S.A., cabe promover a identificação dos imóveis disponÍveis no mercado; a vistoria técnica; celebrar os protocolos de cooperação com empresas de mediação imobiliária, negociar com os proprietários as condições do arrendamento e pagar àquelas empresas as comissões.
De seguida são celebrados os contratos de arrendamento para fins habitacionais entre a IHRU, I.P. e os proprietários, os usufrutuário, ou titulares de direito de superfície, com a duração de cinco anos, podendo renovar-se por sucessivos períodos iguais, nunca podendo ser inferior a três anos, pela renda de acordo com os limites gerais do preço por tipologia, em função do concelho da localização, podendo ser renda superior, mas não exceder 30% do preço limite, não havendo lugar ao preço máximo se o proprietário for entidade pública, sendo o IHRU, I.P. que garante o pagamento da renda, aplicando-se ao contrato de arrendamento o constante do Código Civil e o regime fiscal do artigo 20º, do Dec-Lei 68/2019, de 22 de Maio.
A atribuição dos imóveis é realizada através de sorteio pelo IHRU, I.P., privilegiando-se as candidaturas de jovens até aos 35 anos, famílias monoparentais e famílias com quebra de rendimentos superior a 20%.
Os contratos de subarrendamento para habitação permanente são celebrados entre o IHRU, I.P. e os candidatos sorteados, sendo o valor da renda fixado por aquele e em tudo que não contrarie este diploma legal, aplica-se o disposto no Código Civil.
Também os Municípios e as Juntas de Freguesia podem arrendar e subarrendar, nos termos supra referidos, destinando os imóveis a famílias com dificuldade no acesso à habitação no mercado.
No programa de apoio ao arrendamento, prevê-se o cumprimento de requisitos cumulativos, designadamente, o registo dos contratos e a contratação de seguros obrigatórios.
Por fim, este diploma legal, adita ao Dec-Lei 308/2007 (porta 65+), alguns artigos, dispondo sobre os beneficiários, que terão de cumprir requisitos, como quebra de rendimentos superior a 20% e aos agregados monoparentais; também ao procedimento de candidaturas é aplicável o artigo 6º e os elementos e documentos necessários à sua formalização serão fixados em portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áteas da segurança social e da habitação.
Os requisitos exigidos aos beneficiários referem as obrigações de terem residência permanente na habitação, o contrato de arrendamento estar registado no portal das Finanças; nenhum dos membros do agregado familiar pode ser proprietário ou arrendatário de outro prédio ou fracção habitacional, nenhum dos membros do agregado ser parente ou afim do senhorio; os rendimentos do agregado não serem superiores a quarto vezes o valor da renda máxima admitida e o rendimento do agregado ser igual ou inferior ao limite do sexto escalão da tabela do nº 1, do artigo 68º do CIRS.
O apoio financeiro da Porta 65+ é mensal, não reembolsável e concedido por períodos de 12 meses, podendo ser renovado até ao limite de 60 meses; o apoio mensal é concedido de forma decrescente e suporta a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação aos rendimentos do agregado de uma taxa de esforço máxima.
Este Dec-Lei já entrou em vigor e o Dec-Lei 308/2007, na redacção que lhe foi dada por este Dec-Lei, produz efeitos a partir de 1 de Junho de 2023.
Finaliza aquele diploma legal com a republicação do dito Dec-lei 308/2007, Porta 65 e 65+.
Fizemos esta abordagem focando apenas as matérias que consideramos mais relevantes, porém, muito mais há que pode interessar a quem recorre a este tipo de Apoios, e daí aconselharmos a consulta de um advogado, sendo que a CCM Advogados está preparada para poder aconselhar sobre a matéria , com todo o cuidado e utilidade.
