Qual o Prazo de Renovação Automática do Contrato de Arrendamento?
A Lei 13/2019, de 12/02, veio alterar a redação do art.º 1096.º do Código Civil, que regula a renovação automática dos contratos de arrendamento com prazo certo.
O n.º 1, do art.º 1096.º do Código Civil passou a ter a seguinte redação: Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
A redação desta norma suscitou logo algumas interpretações divergentes.
Existe uma corrente que entende que o legislador quando escreveu “salvo estipulação em contrário”, pretendeu que o contrato de arrendamento celebrado por prazo certo, quando opera a renovação automática, esta tem de ser obrigatoriamente de pelo menos três anos, mesmo que as partes tenham convencionado que a renovação iria ser feita por um prazo inferior.
Em termos práticos, significa que, por exemplo, num contrato celebrado pelo prazo de um ano, tendo as partes clausulado que o contrato seria renovado pelo prazo de dois anos, findo o prazo inicial. Quer isto dizer que segundo esta interpretação, findo o prazo inicial de um ano, o contrato seria renovado por três anos e não por dois, como as partes convencionaram no contrato, por entenderem que a lei obriga a que as renovações têm de ser pelo menos pelo prazo de 3 anos.
Em sentido contrário, existe outra corrente que defende que o n.º 1, do art.º 1096.º do Código Civil, não é uma norma imperativa e, por conseguinte, as partes podem a afastar por acordo, ou seja, o senhorio e o inquilino podem convencionar que as renovações automáticas podem ser efetuadas por prazos inferiores a três anos.
Em termos práticos, significa que, no exemplo em que as partes celebraram um contrato de arrendamento com o prazo inicial de um ano, tendo convencionado no contrato que as renovações são pelo prazo de dois anos. Findo o prazo inicial de um ano, o contrato irá se renovar pelo prazo de dois anos.
Esta questão já está a ser discutida nos Tribunais, tendo o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 17 de Março de 2022, entendido que “a limitação temporal mínima de três anos, do período de duração do contrato de arrendamento, após a sua renovação (constante no art.º 1096.º, n.º 1 do Código Civil), não assume natureza imperativa, podendo, por isso, ser reduzido esse período até um ano, por acordo das partes.” Ou seja, o Tribunal da Relação de Lisboa, neste acórdão acolheu a corrente que explicamos em segundo lugar, que defende a liberdade contratual das partes. Segundo este Acórdão é válida a cláusula que determina que a renovação do contrato pode ser efetuada por um período inferior a três anos.
De salientar que esta Acórdão acabado de referir não tem o valor de lei e como tal não vincula qualquer decisão que possa vir a ser tomada no futuro. Porém, pode revelar o caminho do entendimento que irá vingar nos Tribunais.
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