O Contrato de Mediação Imobiliária: Riscos e Cautelas

O contrato de mediação imobiliária previsto e regulado na Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei 102/2017, de 23 de agosto, pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.

Actualmente, o mercado imobiliário está particularmente activo com a realização de muitos negócios quer de compra e venda quer de arrendamento de imóveis. A dinamização do mercado imobiliário é fruto da forte intervenção das empresas e profissionais do sector, que cada vez mais desenvolvem uma política agressiva de angariação, divulgação e promoção dos negócios, porque deles lhes advém lucros, por via das comissões que cobram.

Ora, a relação a estabelecer entre quem vende e compra ou arrenda imóveis, deve sempre ser feita mediante determinadas regras e ponderação das vantagens e desvantagens, impondo por via de cautelas a quem está a ponderar contratar os serviços de uma mediadora imobiliária, esclareça e dissipe as principais dúvidas sobre as condições em que pode contratar, inteirando-se sobre o conteúdo ou cláusulas passiveis de incluir no contrato, sendo determinante e aconselhável que sobre esta temática a consulta prévia de um profissional habilitado.

Na verdade, a celebração de um contrato de mediação imobiliária tem associada a inegável vantagem de desonerar o contratante/mediado das diversas burocracias atinentes ao imóvel com vista à concretização do negócio a celebrar, bem como permite que usufrua de uma alargada publicidade do negócio, por via da rede de contactos que a imobiliária possui e dos meios tecnológicos, com particular destaque para as plataformas digitais que dispõe, propiciando uma ampla divulgação e uma mais rápida concretização do negócio.

A par destas inegáveis vantagens na concretização do negócio, é facto que também existem obrigações, que devem ser objecto de tratamento cuidado e negociado o teor das cláusulas a incluir no contrato. Assume especial importância a necessidade de definir se o contrato de mediação deve ser simples ou com inclusão de cláusula de exclusividade; as condições de remuneração da mediadora (se é fixa ou percentual) e a forma de pagamento da comissão.

Pois no caso em que é acordado um regime de exclusividade, que determina que apenas a imobiliária em questão tem direito a promover o negócio, as condições devem ser especificadas no contrato.

Sendo certo que, esta situação limita o proprietário contratante de realizar directamente o negócio ou servir-se de outras pessoas ou entidades, para a sua promoção e realização, o que pode implicar a diminuição do campo de divulgação do negócio e a possibilidade de chegar a outras redes de contatos.

Por outro lado, mesmo que o negócio se venha a concretizar por acção do próprio titular ou até fruto do acaso, o contratante poderá continuar vinculado ao pagamento da comissão estabelecida no contrato de mediação.

Além disso, no âmbito do contrato de mediação em regime de exclusividade, se o negócio não avançar por causa imputável ao cliente (desistir da venda, sem razão, por exemplo), e desde que a imobiliária tenha feito as diligências para encontrar um comprador, terá de ser paga a comissão devida.

Com efeito, para que a mediadora alcance o direito à remuneração, não basta a celebração do contrato visado. É, ainda, necessário que esse contrato seja perfeito, ou seja, seja eficaz. Pois o direito à remuneração apenas nasce se, e quando, o contrato a final celebrado for eficaz. Vejamos alguns exemplos.

Quando o contrato é celebrado sob condição suspensiva, o direito à remuneração só nasce quando a condição se verifica; e quando enferma de invalidade absoluta, a mediadora não tem direito a ser remunerada.

Ora, fazendo jus ao princípio da liberdade contratual, sem prejuízo da observação dos elementos definidos por lei como obrigatórios a respeitar e a incluir no contrato de mediação ( cfr. artigo 16.º da referida Lei), é fundamental o estabelecimento de uma negociação prévia à celebração do contrato, definindo os seus termos e condições, sendo importante, definir em modo muito concreto a situação da exclusividade, a negociação do valor da comissão a pagar no negócio e as condições do seu pagamento, podendo assim, agir com maior liberdade e precaver surpresas indesejáveis no momento do pagamento.