O Benefício para a Propriedade Horizontal com as Recentes Alterações à Lei
A 10 de janeiro foi publicada a Lei n.º 8/2022, que veio rever o regime da propriedade horizontal, procedendo a alterações ao Código Civil, ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, que estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal, e ainda ao Código do Notariado.
Algumas das alterações vão de encontro àquilo que já era uma prática comum pelos administradores de condomínio e condóminos, mas também foram introduzidas novidades que beneficiam ambas as partes quanto à transmissão das frações autónomas, despesas e encargos com o condomínio, aos dos poderes deveres do administrador, bem como quanto às Assembleias de Condóminos.
No que concerne à transmissão das frações autónomas, o Diploma veio contribuir com o avanço de o processo de venda passar a ser obrigatoriamente instruído com a declaração de dívida emitida pelo administrador, sendo que a escritura ou documento particular de alienação não podem ser lavrados sem que se faça referência àquela declaração, o que há muito se impunha para proteção dos condóminos compradores.
O Diploma veio também contribuir para uma melhor definição da distribuição das despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente alguns dos condóminos e, ainda, esclarecer que o pagamento das despesas e encargos devidos pelos condóminos são responsabilidade dos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações.
A importância do papel do Administrador foi reforçada com o acréscimo de novas funções, sendo de destacar entre outras, a representação do condomínio em juízo, sendo demandado e demandando em nome deste, bem como devendo instaurar as ações judiciais para cobrar as quantias devidas e não pagas pelos condóminos no prazo de 90 dias da data do respetivo incumprimento e, ainda, passa a estar expresso que a apresentação pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não necessitada da autorização da assembleia de condóminos.
Por sua vez, se o administrador não cumprir as suas funções será civilmente responsável, sem prejuízo de responsabilidade criminal que lhe possa ser imputada.
Sendo ainda de destacar que este Diploma vem esclarecer dúvidas jurisprudenciais e doutrinais existentes, nomeadamente quanto à legitimidade processual do administrador do condomínio ou responsabilidade pelos encargos do condomínio em caso de alienação da fração autónoma, bem como passam a considerar-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora e as sanções pecuniárias.
Também veio simplificar a forma de convocar as Assembleias e o respetivo funcionamento, com novas regras que respondem às necessidades que foram provocadas pela Covid-19, designadamente passa a ser permitido a convocação por correio eletrónico, a realização das assembleias por meios de comunicação à distância, bem como a assinatura das respetivas atas através de meios eletrónicos.
Por fim, não podemos deixar de referir que o Diploma veio permitir que a Assembleia Geral de Condóminos possa realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, pois dificilmente era cumprida a sua realização de forma atempada.
O Diploma entra em vigor já no próximo no dia 10 de abril de 2022, com exceção da alteração relativamente à representação do condomínio pelo seu administrador que é aplicável desde 11 de janeiro.
Concluímos, assim, que é fundamental que tanto os administradores como os condóminos se prepararem para esta nova realidade.