Como Pagar Menos IMI? Sabia Que Pode Poupar Se Pedir A Reavaliação Do Seu Imóvel?
A menos que goze de isenção, qualquer proprietário de um imóvel ou terreno tem de pagar obrigatoriamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Pedir a reavaliação do imóvel à Autoridade Tributária é, em determinadas situações, uma forma de, no futuro, pagar menos IMI. Mas nem sempre é garantido que tal aconteça. Além disso, e dependendo das circunstâncias, pode até acabar por pagar mais.
Na verdade, existem vários fatores que influenciam o valor do imóvel e, enquanto alguns podem ter contribuído para que a sua casa desvalorizasse desde a última avaliação, outros podem ter causado precisamente o efeito contrário.
Por isso, antes de submeter o pedido de reavaliação à Autoridade Tributária, deve conhecer todos os parâmetros que determinam o valor do imóvel e, consequentemente, o montante de IMI que terá de pagar.
O valor de IMI a pagar é dado pela seguinte fórmula:
IMI = Taxa de IMI do município onde se localiza o imóvel x VPT do imóvel
As taxas de IMI são definidas anualmente por cada município e podem variar entre 0,3% e 0,45% no caso dos prédios urbanos. Quanto a estas não há grande coisa que possa fazer, uma vez que não pode mudar o seu imóvel de concelho.
Por isso, o truque para pagar menos IMI está na determinação do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, para o qual contribuem seis parâmetros:
- Coeficiente de vetustez;
- Coeficiente de localização;
- Coeficiente de qualidade e conforto;
- Valor base dos prédios edificados;
- Área bruta de construção; e
- Coeficiente de afetação.
Coeficiente de vetustez
Um dos fatores a ponderar no cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o coeficiente de vetustez. Este coeficiente está associado à idade do imóvel e vai decrescendo consoante o seu envelhecimento.
Ora, o imóvel envelhece todos os anos, logo este coeficiente vai diminuindo com o passar do tempo, mas só até o imóvel atingir os 61 anos.
Tal redução pode contribuir para um VPT mais baixo e, como consequência, reduzir o IMI a pagar.
Coeficiente de localização
Outros dos fatores a ponderar no cálculo do VPT é o coeficiente de localização que apresenta valores diferenciados em função das características da zona envolvente em que se localiza o imóvel, por exemplo, a proximidade a serviços públicos, transportes ou acessibilidades.
Este coeficiente é revisto de três em três anos. A última vez que tal aconteceu foi em 2015, tendo entrado em vigor em 2016. E isso pode ter impacto no valor do seu imóvel, caso ainda não tenha sido reavaliado entretanto e seja agora alvo de nova avaliação.
Para saber o coeficiente de localização do seu imóvel , basta aceder ao Portal das Finanças, e consultar o mapa com os coeficientes de localização em vigor.
Coeficiente de qualidade e conforto
O coeficiente de qualidade e conforto procura medir o grau de funcionalidade e de comodidade no usufruto do imóvel.
Por exemplo, um apartamento localizado num condomínio fechado, com vista para o mar, piscina, garagem e sistema de aquecimento central, apresenta um coeficiente de qualidade e conforto mais elevado do que um apartamento sem essas características.
Valor base dos prédios edificados
O valor base dos prédios edificados (composto pelo preço médio de construção e pelo valor do terreno) é outro dos elementos que contribui para fixar o VPT de um imóvel e é definido anualmente pelo Governo através de portaria.
No início de 2019, esse valor, que se mantinha inalterado desde 2010, subiu dos 603 euros para os 615 euros por metro quadrado, valor que se manteve até 2021. Em 2022 foi fixado em 640 euros e, em 2023, em 665 euros – o valor mais elevado desde 2003.
No entanto, as Finanças não procedem à atualização desta parcela (que influencia o cálculo de IMI) de forma automática. Apenas o fazem quando o imóvel é transacionado, alvo de obras, ou quando o proprietário solicita uma nova avaliação.
Em suma, quando é pedida uma reavaliação do imóvel, o Fisco atualiza todos os coeficientes que entram no cálculo do valor patrimonial.
No caso da área bruta e do coeficiente de afetação não deverá haver grandes alterações, a menos que tenha havido obras de ampliação ou que o imóvel tenha mudado de finalidade.
Já no que diz respeito aos restantes coeficientes, entre aqueles que sobem, como o valor de construção, e aqueles que descem, como é o caso do coeficiente de vetustez, pode ou não haver margem para a poupança, pelo que, para descobrir se pode poupar no IMI ao pedir uma nova avaliação do imóvel, o melhor mesmo é fazer uma simulação antes.
Quando compensa pedir a reavaliação?
Se tem dúvidas sobre o valor do IMI que vai pagar ou suspeita que esse valor possa estar desajustado à realidade do seu imóvel, não perde nada em fazer uma simulação.
Para o efeito pode simular o VPT do imóvel através da ferramenta disponibilizada no Portal das Finanças.
Quanto custa pedir uma reavaliação e quais os prazos?
O processo de reavaliação é gratuito, mas só pode ser solicitado de três em três anos. Por isso, se já o fez em 2020, não o poderá voltar a fazer já este ano.
Caso já tenham passado três anos desde a última avaliação, tem até 31 de dezembro para submeter um novo pedido e começar a pagar menos IMI no próximo ano.
Depois disso, se entender que aquela avaliação não está ajustada às suas expectativas, pode ainda solicitar uma nova avaliação.
Mas desta vez terá um custo e mais um prazo a cumprir: o pedido deve ser feito nos 30 dias após receber a notificação da resposta ao seu primeiro pedido de reavaliação e custa, no mínimo, o valor das despesas com a avaliação (cerca de 204 euros).
O presente documento possui informação prestada de forma geral e abstrata, não devendo servir de base para qualquer tomada de decisão sem assistência profissional qualificada e dirigida ao caso concreto. Caso deseje obter esclarecimentos adicionais sobre este tema contacte a CCM Advogados (geral@ccmadvogados).
