COVID-19: Regime excepcional da mora no pagamento da renda

Lei n.º 4-C/2020, de 06 de Abril

A Assembleia da República decretou um regime excepcional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, enquanto vigorar o estado de emergência, aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de Abril de 2020.

Tal regime não é aplicável ao arrendamento rural.

A-) ARRENDAMENTO HABITACIONAL:

A-1) Quem beneficia?

O arrendatário quando se verifique:

Quebra de rendimento superior a 20%; e
Taxa de esforço superior a 35% do rendimento relativamente à renda.

A-2) Nestes casos, qual a consequência da mora?

A falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente só conferem ao senhorio o direito à resolução do contrato caso o arrendatário, no prazo de 12 meses contados do termo daquele período, não efectuar o pagamento das rendas em falta;

O pagamento tem de ser feito em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês;

Não há lugar ao pagamento de indemnização pela mora;

O arrendatário tem o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda que pretende beneficiar deste regime, juntando a documentação comprovativa da situação.

A-3) Existe algum apoio, por forma a evitar a mora dos arrendatários?

Sim.

Os arrendatários, os fiadores (no caso de estudantes que não aufiram rendimentos) e os estudantes que constituem residência por frequência de estabelecimento de ensino localizado a uma distância superior a 50km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar um empréstimo sem juros ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP., para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento de uma taxa de esforço máxima de 35%.

NOTA: Este empréstimo não é aplicável aos arrendatários cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

A-4) E se o arrendatário optar por não pedir o empréstimo, o senhorio tem algum apoio?

Depende.

Os senhorios que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20% em virtude do não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo deste regime excepcional, podem solicitar um empréstimo sem juros ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, IP., para compensar o valor da renda mensal devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS (€438,81).

B-) ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL:

B-1) Quem beneficia?

O arrendatário que:

No locado tenha instalado estabelecimento aberto ao público destinado a actividade de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrado, ou que tenha a respectiva actividade suspensa ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, ou por determinação legislativa ou administrativa, incluindo nos casos em que mantenha a prestação de actividade de comércio electrónico, ou de prestação de serviços à distância, ou através de plataforma electrónica;

No locado tenha instalado estabelecimento de restauração e similar, incluindo nos casos em que mantenha actividade para efeitos exclusivos de confecção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio.

NOTA: Este regime é igualmente aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis para fins comerciais.

B-2) Nestes casos, qual a consequência da mora?

O arrendatário pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa;

A falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis;

Não há lugar ao pagamento de indemnização pela mora;

Embora o diploma não o refira expressamente, entendemos que é boa prática o arrendatário informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretende beneficiar deste regime, juntando a documentação comprovativa da situação, especialmente nos casos em que o encerramento do estabelecimento decorra de determinação administrativa.

B-3) Existe algum apoio, por forma a evitar a mora dos arrendatários?

Não.

B-4) Se o arrendatário beneficiar deste regime, o senhorio tem algum apoio?

Não.

C-) IMÓVEIS ARRENDADOS POR ENTIDADES PÚBLICAS:

C-1) Quem pode beneficiar?

O arrendatário quando se verifique:

Quebra de rendimento superior a 20%; e
Taxa de esforço superior a 35% do rendimento relativamente à renda.

C-2) Qual o apoio?

As entidades públicas podem, durante o período de vigência deste diploma:

Reduzir as rendas aos arrendatários (excepto aos arrendatários que beneficiem de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social);

Isentar do pagamento de renda os arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos;

Estabelecer moratórias aos arrendatários.