ARRENDAMENTO NA ERA DO COVID-19

A situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-Cov-2 (Covid 19), justificou a adoção de várias medidas com o intuito de prevenção, contenção e mitigação da transmissão da infeção.

Uma das áreas que mereceu a intervenção legislativa foi o arrendamento, quer habitacional quer não habitacional.

A Suspensão de Efeitos

Na vigência do estado de emergência, foi publicada a Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, que aprovou um conjunto de medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica, em matéria de arrendamento:

  1. Suspensão da produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelos senhorios;
  2. Suspensão da caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
  3. Suspensão da produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
  4. Suspensão do prazo indicado no artigo 1053.º, do Código Civil, relativo à exigibilidade da restituição do objeto do contrato de arrendamento caduco, se o término desse prazo ocorrer durante o período em que vigorarem as referidas medidas;
  5. Suspensão da execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

 

Com a publicação da Lei n.º 58-A/2020, de 30 de Setembro, que procedeu à sexta alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, foi determinado que as suspensões supra referidas vigoravam até 31 de Dezembro de 2020, data a partir da qual começarão a produzir efeitos.

Moratória no pagamento das rendas

Relativamente aos contratos de arrendamento habitacionais, o legislador previu uma moratória para o pagamento das rendas, aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de Abril de 2020, aplicando-se aos:

  1. Arrendatários com contrato de arrendamento habitacional que residam de forma permanente na habitação arrendada;
  2. Fiadores do arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho;
  3. Estudantes com contrato de arrendamento de habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar para frequência de estabelecimento de ensino.

 

Desde que cumulativamente, preencham os seguintes requisitos:

  1. Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
  2. A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinado ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%; ou
  3. Uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
  4. Essa percentagem de quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril.

 

Assim, os arrendatários, estudantes e fiadores poderiam recorrer à concessão de apoio financeiro através do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P., mediante a concessão de empréstimos sem juros, para pagamento das rendas vencidas de Abril de 2020 a Setembro de 2020.

O Senhorio só pode proceder à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas e não pagas dos meses em que vigorou o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não proceder ao seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

O Senhorio não tem direito à indemnização pelo atraso no pagamento das rendas, que em circunstâncias normais, seria igual a 20% do valor devido.

 

Relativamente aos contratos não habitacionais, também foi prevista uma moratória para os seguintes estabelecimentos:

  • Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, ou por determinação legislativa ou administrativa, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de Março, ou ao abrigo da Lei de Bases da Proteção Civil, aprovada pela Lei n.º 27/2006, de 3 de Julho, da Lei de Bases da Saúde, aprovada pela Lei n.º 95/2019, de 4 de Setembro, ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, bem como, após a sua cessação, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensões de atividades, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica.

 

  • Estabelecimentos de restauração e similares, encerrados nos termos das disposições anteriores, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, nos termos previstos no Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, ou em qualquer outra disposição que o permita.

 

No caso do arrendatário que preencha os requisitos supra referidos, poderá efetuar o pagamento das rendas nos meses em que vigorou o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos 12 primeiros meses posteriores a esse período, em prestações não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.

 

Nos casos em que por determinação legal ou administrativa o arrendatário tenha a sua atividade ou estabelecimento encerrado ou suspenso, pode diferir o pagamento das rendas, após 1 de Setembro ou após o término do mês subsequente àquele em que cessar o impedimento, mas a regularização das rendas tem de ser efetuada até Junho de 2021.

Despejos

Um último apontamento relativamente aos despejos. De acordo com a Lei n.º 1-A/2020 de 19 de março, estão suspensas as ações de despejo, procedimentos especiais de despejo e processos para entrega de coisa arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.

 

As medidas legislativas tomadas em matéria de arrendamento têm auxiliado os arrendatários habitacionais e não habitacionais que se encontram em posição de fragilidade, neste período conturbado em que nos encontramos, visando proteger as necessidades básicas dos cidadãos e proteger as empresas dos ramos de atividade fustigados pelos constrangimentos gerados pela Covid 19.

Estas medidas têm suscitado uma série de questões legais, que nem sempre são de fácil resolução, estando a Clementino Cunha e Associados, Sociedade de Advogados, S.P. R.L. apta e preparada a auxiliar na procura e escolha das melhores soluções.