Obras em propriedade horizontal: o que precisa de autorização?

Limitações Gerais e Estéticas:

Regra Geral: Os condóminos estão sujeitos às limitações aplicáveis aos proprietários e comproprietários de imóveis.

Interdições: São proibidas obras ou falta de reparação que prejudiquem a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício.

Alterações Estéticas: Modificações na linha arquitectónica ou estética exigem autorização prévia da assembleia por maioria de dois terços do valor total do prédio.

2. Inovações nas Partes Comuns

Regra de Aprovação: Inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, representando dois terços do valor total do prédio.

Limites: Não são permitidas inovações que prejudiquem a utilização das fracções próprias ou das partes comuns por qualquer condómino.

Excepção (Ascensores e Gás): Em prédios com pelo menos oito fracções, a instalação de ascensores ou gás canalizado pode ser aprovada por maioria simples do valor total.

Mobilidade Condicionada: Condóminos com membros do agregado familiar com mobilidade condicionada podem instalar rampas ou plataformas elevatórias (na falta de ascensor adequado) mediante comunicação ao administrador com 15 dias de antecedência.

3. Alteração de Uso, Divisão e Junção de Fracções

Alteração de Uso: Carece de maioria de dois terços, salvo se o título constitutivo for omisso. Excepção: A alteração para fins de habitação é livre, exigindo apenas alteração do título por escritura/documento autenticado e comunicação ao administrador em 10 dias.

Divisão de Fracções: Proibida, excepto se autorizada pelo título constitutivo ou pela assembleia sem qualquer oposição (unanimidade).

Junção de Fracções: É permitida sem autorização dos restantes condóminos se as fracções forem contíguas (a contiguidade é dispensada para garagens e arrecadações). O proprietário pode alterar o título unilateralmente, comunicando em 10 dias ao administrador.

4. Reparações Urgentes

Iniciativa Individual: Na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode realizar reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns.

Definição de Urgência: Intervenções necessárias para eliminar, a curto prazo, vícios que causem/agravem danos no edifício ou coloquem em risco a segurança de pessoas e bens.

5. Conformidade Urbanística (RJUE)

Licenciamento: Independentemente da autorização do condomínio, obras de edificação, reconstrução, ampliação ou que afectem a estabilidade e volumetria estão sujeitas a controlo municipal.

Património: Edifícios classificados ou em zonas históricas exigem licenciamento camarário para qualquer intervenção, inclusive de conservação.