O arrendatário pode sair antes do prazo?

No nosso sistema jurídico vigora o princípio “pacta sunt servanda”, de acordo com o qual os contratos devem ser pontualmente cumpridos e só podem modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na Lei (art.º 406.º do Código Civil).

Um dos requisitos essenciais do contrato de arrendamento é a estipulação de prazo, pelo que, em regra, tanto o Senhorio como o Inquilino devem respeitá-lo.

No entanto, existem situações em que o Inquilino pode fazer cessar o contrato antes do prazo e abandonar o imóvel arrendado.

Com efeito, o contrato de arrendamento urbano pode cessar:

– Por acordo das partes;

– Por resolução;

– Por caducidade;

– Por denúncia;

– Por outras causas previstas na Lei.

Vejamos caso a caso:

Acordo das partes:

Havendo acordo entre senhorio e inquilino, estes podem livremente revogar o contrato de arrendamento nos termos que bem entenderem, possibilitando que o inquilino saia de imediato.

Resolução:

O inquilino pode resolver o contrato, nos termos gerais do direito, com fundamento em incumprimento grave, pelo senhorio, que torne inexigível a manutenção do arrendamento (art.º 1083.º, n.^os 1 e 2 do Código Civil).

A principal obrigação do senhorio é entregar ao inquilino o imóvel arrendado e assegurar-lhe o gozo deste.

Esta obrigação tem várias ramificações, como seja a obrigação do senhorio de realização das obras de conservação, de se abster de adoptar comportamento que prive o inquilino do uso da coisa, de se abster de assediar o inquilino, entre outros.

O incumprimento de tais obrigações pelo Senhorio, quando seja grave ao ponto de tornar inexigível a manutenção do arrendamento, faculta ao Inquilino a possibilidade de resolver o contrato e abandonar o arrendado antes do prazo.

Caducidade:

São vários os casos de caducidade do contrato de arrendamento (cfr. art.º 1051.º do Código Civil), de onde salientamos a perda da coisa arrendada e a expropriação.

Se o imóvel arrendado ruir totalmente, por exemplo, em virtude de causas naturais (terramoto, etc.) ou for objecto de expropriação, o contrato caduca e o inquilino pode imediatamente libertar-se do contrato de arrendamento.

Denúncia:

Nos contratos com prazo certo: Decorrido 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de:

– 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a 1 ano;

– 60 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for inferior a 1 ano.

Nos contratos de duração indeterminada: Após 6 meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de:

– 120 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver um ano ou mais de duração efectiva;

– 60 dias do termo pretendido do contrato, se, à data da comunicação, este tiver até um ano de duração efectiva.

Outras causas:

1. Caso o senhorio deduza oposição à renovação do contrato, o inquilino pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.
2. Nos contratos de duração indeterminada, caso o senhorio denuncie o contrato nos termos do art.º 1101.º, al. c) do Código Civil (denúncia imotivada, com antecedência de 5 anos), o arrendatário pode denunciá-lo, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido do contrato.