Direito legal de preferência: o que é e a quem se aplica?

O direito legal de preferência é um direito potestativo, com eficácia real fundado em razões de ordem pública.

Goza de eficácia real, como sucede com os direitos legais de preempção, a preferência atribui ao seu titular um direito real de aquisição.

Os direitos legais de preferência implicam uma limitação à liberdade contratual e ao próprio exercício do direito de propriedade e que impõe um dever de comunicação (o dever de transmitir o projecto de alineação de um bem ou direito e as cláusulas do respectivo contrato).

O primeiro momento do direito legal de preferência, ocorre quando o obrigado à preferência decide realizar o negócio, não bastando uma mera possibilidade ou hipótese (uma “vontade hipotética”), mas uma vontade séria, isto é, uma resolução de vontade expressa num projecto concreto, constituído de todos os elementos estruturais e que devem ser transmitido ao preferente para que possa emitir num prazo curto a sua decisão de preferir ou não. Por outras palavras, o contrato em si mesmo já existe, faltando apenas saber quem figurará nele.

Por isso, este dever de comunicação não é um “convite a contratar” e nem se configura como um “diálogo negocial”, com troca de propostas e contrapropostas. A comunicação para o exercício da preferência conterá os termos concretos e inegociáveis de um negócio, sendo o dilema do preferente apenas e só o da aceitação ou recusa.

Recebida a comunicação e caso pretenda exercer o direito, o seu titular deve fazê-lo no prazo de 8 dias, sob pena de caducidade.

A falta de comunicação pelo obrigado à preferência, ou a comunicação deficitária, isto é, aquela que não contém o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, confere ao titular a faculdade de exercer o direito judicialmente, havendo para si a coisa alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de 6 meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.

Alguns exemplos de direito legal de preferência:

– O arrendatário tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos.

– O senhorio tem direito de preferência no trespasse de estabelecimento comercial por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário.

– Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.

– O comproprietário goza do direito de preferência e tem o primeiro lugar entre os preferentes legais no caso de venda, ou dação em cumprimento, a estranhos da quota de qualquer dos seus consortes.

– O proprietário de prédio onerado com a servidão legal de passagem, qualquer que tenha sido o título constutivo, tem direito de preferência, no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante.

– O cônjuge sobrevivo tem direito de preferência em caso de alienação de imóvel (casa de morada de família) propriedade do falecido, durante o tempo em que o habitar a qualquer título.

– Quando seja vendido ou dado em cumprimento a estranhos um quinhão hereditário, os co-herdeiros gozam do direito de preferência nos termos em que este direito assiste aos comproprietários (o prazo, porém, para o exercício do direito, havendo comunicação para a preferência, é de dois meses).

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